Dat blijkt uit de European Logistics Occupier Survey, een onderzoek van internationale vastgoedadviseur CBRE. Hierin werden meer dan 100 van de grootste Europese gebruikers van logistiek vastgoed op het gebied van productie, e-commerce, retail, supermarkten en logistieke dienstverlening ondervraagd.  

Redenen dat Nederland zo populair is, zijn onder andere de hoge internet- en e-commercepenetratie en de goede infrastructuur met de haven van Rotterdam en vervoersroutes naar de rest van Europa. Ook het belastingklimaat en de beschikbaarheid van personeel spelen hierin een rol.  

De Nederlandse e-commercesector is de laatste jaren sterk gegroeid. In 2010 ging minder dan 5 procent van alle detailhandelverkopen via internet, in 2020 was dit bijna 18 procent. Dat blijkt uit data van Euromonitor. Naar verwachting zal dit percentage toenemen naar meer dan 23 procent in 2025. Door de groei werd er in 2020 een recordvolume van 4 miljard euro belegd in logistiek vastgoed, een stijging van ruim 60 procent ten opzichte van 2019.



Hoge eisen logistieke dc’s

“Je ziet duidelijk dat de groei afgelopen jaar werd versterkt door covid-19,’ vertelt Jim Orsel, Head of Logistics bij CBRE Nederland. “De toename – die blijvend is – heeft gevolgen voor logistiek vastgoed. Online retailers stellen zeer hoge eisen aan logistieke hallen als het gaat om technologie en efficiëntie. Alleen de meest moderne hallen kunnen hieraan voldoen. Eigenaren en ontwikkelaars doen er dus goed aan om hier op tijd in te investeren.”  

Automatisering/robotisering rukt steeds meer op: wat zijn de gevolgen voor het vastgoed qua grootte, design en dus locatie?   “Automatisering is kostbaar en zien wij dus alleen in grote hallen van professionele logistieke dienstverleners. Deze hallen zijn allemaal hypermodern, hebben een hogere toegestane vloerbelasting, vlakkere vloeren en zijn vaak hoger dan oudere hallen waarin het verladen handmatig gebeurt. Bovendien stellen logistiek dienstverleners steeds hogere eisen aan duurzaamheid, wat goed in te passen is in nieuwe hallen. Deze hallen hebben ruimte nodig en vind je vaak aan de randen van stedelijke gebieden. Niet te ver weg van steden omdat de hallen nog steeds afhankelijk zijn de beschikbaarheid van personeel voor de operatie.



Toename vraag buiten traditionele locaties

Bijna twee derde van de online retailers geeft aan verder te kijken dan traditionele locaties voor hun logistieke uitbreiding. Dit is ook in Nederland het geval, waar grondschaarste een belangrijke rol speelt. “De bekende logistieke hubs, zoals Venlo, de Noordelijke Randstad en Midden- en Oost-Brabant raken vol. Partijen wijken daarom steeds vaker uit naar plekken als Midden- en Zuid-Limburg, Lelystad en Overijssel,” vertelt Orsel.  

Wat zoeken ze vooral en waar is dat te vinden in Nederland?

“Online retailers grofweg in twee typen in te delen: de retailers die versproducten leveren en daardoor een korte bezorgtijd hebben. Denk aan supermarkten, groothandels, maar ook nieuwere spelers zoals Hello Fresh en Marley Spoon. Vaak hebben deze retailers de distributie in eigen beheer. Deze retailers bevinden zich in de stedelijke gebieden. Daarnaast zijn er de retailers die minder afhankelijk zijn van de versproducten. Zij zijn centraal gelegen tussen de steden zodat ze vanuit die locatie een groter verzorgingsgebied kunnen bedienen. Voorbeelden zijn de nieuwe locatie van Zalando in Bleiswijk, Bol.com die distribueert vanuit Waalwijk, Coolblue in Tilburg etc.”



Ook logistieke locaties dicht bij grote steden zijn populair onder online retailers; is er genoeg dc ruimte beschikbaar? 

“De ruimte rond de grote steden wordt inderdaad steeds schaarser. Het gevolg hiervan is dat er nauwelijks onbebouwde grond voor logistieke hallen wordt vrijgegeven en steeds vaker ouder (logistiek) vastgoed gesloopt wordt voor nieuwbouw van moderne hallen. Hierdoor stijgen de bouwkosten die terugverdiend moeten worden via hogere huren. Daarnaast zien we een voorzichtige introductie van stadsdistributiecentra met meerdere lagen. Stapelen van logistieke ruimte is dus een haalbare oplossing voor schaarse ruimte.”



Aangename werkomstandigheden 

Logistieke ondernemingen hebben te maken met verschillende uitdagingen. Uit het onderzoek blijkt dat kostenstijging nog altijd bovenaan staat, gevolgd door een beperkt personeelsaanbod. Gebouwkwaliteit wordt daarbij steeds belangrijker. ‘We zien dat nieuwe logistieke complexen steeds vaker Well-gecertificeerd worden, om zo aangename werkomstandigheden te scheppen en personeel aan te trekken. Denk hierbij aan daglicht, verwarming en luchtkwaliteit,’ licht Orsel toe.



Online retailers geven ook aan dat competitie de belangrijkste uitdaging is; wat betekent dit voor hun locatiekeuze en eisen aan het dc?  

“Online retailers hebben nog steeds een lage winstmarge. Een logische en efficiënte ligging in de distributieketen is daarom essentieel. Welke locatie dit is, hangt af van het type product. Hoe verser het product afgeleverd moet worden, hoe dichterbij het verzorgingsgebied de distributiecenter ligt. Voor alle type producten geldt dat de hal dichtbij grote bevolkingskernen moet liggen. Dit kan dus aan de rand van een stad zijn in het geval van versproducten of midden in de randstad/tussen de Brabantse steden en de randstad als het gaat om langer houdbare producten.”