De scepsis die er jarenlang heerste rondom stadsdistributiehubs is mede door de sterke groei van e-commerce en invoering van zero emissie al lang voorbij. De logistiek vastgoedwereld ruikt goud en is er als de kippen bij om grondposities in te nemen rondom grote steden. Christiaan van Luik en Marcel Michon van Buck Consultants International leggen uit welke uitdagingen deze trend met zich meebrengt.
Lees verder
Het is overduidelijk dat logistiek vastgoed zich sinds een paar jaar steeds nadrukkelijk beweegt richting stadslogistiek. Ontwikkelaars zien kansen in het ontwikkelen van (nieuwe) stadsdistributielocaties, met als voorbeeld de toekomstige City Logistics Innovation Campus (CLIC). Een aantal logistiek vastgoedpartijen is bovendien nadrukkelijk op zoek naar locaties in G40 steden waar zij stadsdistributiehubs kunnen ontwikkelen.
Neutrale stadsdistributiehub
Een belangrijke uitdaging voor vastgoed-ontwikkelaars is hoe zij hun propositie aantrekkelijk kunnen maken. Er is zeker vraag, bijvoorbeeld vanuit supermarkten, naar een stadslogistieke ruimte, maar de echte slag wordt pas geslagen als een hub een integraal logistiek pakket kan aanbieden aan bijvoorbeeld retailers en kantoorlocaties in de binnenstad. Vastgoedontwikkelaars doen er dan ook goed aan om samen te werken met potentiële exploitanten van een neutrale (white label, red.) stadsdistributiehub.
Aan de rand van Amsterdam wordt dit jaar gestart met de ontwikkeling van een speciaal bedrijventerrein voor bedrijven die zich bezighouden met stadslogistiek. De City Logistics Innovation Campus (CLIC) is volgens de initiatiefnemers nodig omdat de last mile van kleine en middelgrote bedrijven naar de stad beter georganiseerd moet worden. De bouw van deze campus kost ruim 250 miljoen euro. Het complex moet een broedplaats, testlocatie en centraal overslagpunt worden voor goederen.
Is er voldoende ruimte in steden?
In gesprekken met marktpartijen en gemeenten merken we dat de ideale locaties voor stads-distributiehubs op korte afstand tot de snelweg maar ook relatief dicht bij het stadscentrum, maar in beperkte mate beschikbaar zijn. In veel steden is het echt zoeken naar een locatie die geschikt is want ook het pand moet toch wel aan een aantal voorwaarden voldoen wil het geschikt zijn voor een efficiënt logistiek proces. Kleinschalige initiatieven kunnen starten met een pand van 750 tot 1.500 vierkante meter maar bij opschaling of een locatie waar meerdere initiatieven ‘gebundeld’ worden zijn al snel hubs denkbaar van 10.000 tot 15.000 vierkante meter. Rekening houdend met een relatief laag bebouwingspercentage, gezien de behoefte aan parkeergelegenheid, heeft een multi-user city hub een kavel tot wel 3 hectare nodig. Voor bouwhubs zien we dat er kavels van tussen de 4.000 en 6.000 vierkante meter nodig zijn.
In het Westelijk havengebied van Amsterdam wordt volgende maand gestart met de bouw van Logistic Cityhub (ALC), een initiatief van de eigenzinnige ondernemer Wim Beelen. Het gaat hier om een zogeheten XXL stadshub met meerdere verdiepingen. De locatie beschikt over 220.000 vierkante meter op- en overslagruimte en is vooral ontworpen om de last mile van en naar de stad te verkorten. ALC verwacht in het laatste kwartaal van volgend jaar volledig operationeel te zijn.
De beperkte beschikbaarheid van locaties leidt nu bij een aantal partijen tot vertraging terwijl de noodzaak onder andere vanwege duurzaamheid en het tegengaan van congestie groot is. Hier ligt dan ook een belangrijke rol voor gemeenten om in haar ruimtelijke plannen ook rekening te houden met deze nieuwe ruimtevraag. Veel steden zetten momenteel in op het realiseren in 2025 van een zero emissie zone. Een mooie ambitie, maar gemeenten moeten zich dan ook realiseren dat ze aan de andere kant ook letterlijk ruimte moeten bieden aan dit soort initiatieven.
Vraagt beperkte ruimte om creativiteit?
Ja, de beperkte ruimte die er in steden is vraagt om oplossingen waarin meerdere ‘ruimte-claims’ gecombineerd worden. We zien diverse voorbeelden van logistiek vastgoedpartijen die willen investeren in dubbelaags panden. Dat biedt niet alleen ruimte voor de grote parkeerbehoefte die gaat ontstaan, de elektrische bestelvoertuigen moeten ’s nachts ook ergens staan, maar creëert tegelijk ook kansen voor slimme cross-sectorale toepassingen. Denk bijvoorbeeld aan de combinatie van stadslogistiek met (flexibele) kantoorruimte en showroomruimte. Het combineren van verschillende ruimtevragers kan zorgen voor een efficiënt gebruik van de beschikbare stedelijke ruimte. Overigens ligt er dan voor gemeenten wel de uitdaging om te zorgen dat dergelijke combinatie ook qua bestemmingsplan mogelijk zijn.
Logistiek vastgoed ontwikkelaar Prologis merkt dat bij steeds meer klanten de nadruk komt te liggen op de last mile. Om op die vraag in te spelen heeft de ontwikkelaar vorig jaar september een stadsdistributiehub gekocht aan de rand van Amsterdam. Prologis wil het pand van 10.500 vierkante meter transformeren in een zogeheten 'Grade A City Distribution Hub' met andere woorden een hub voor meerdere huurders, met 35 dockdeuren voor minibusjes en acht dockdeuren voor vrachtwagens.
Wat zijn de belangrijkste lessen?
- Hoewel er in de afgelopen jaren best wat scepsis was over de potentie van stadsdistributiehubs zien we de kansen nu steeds groter worden en neemt ook de vraag naar hun diensten toe. Maar om echt grote stappen te zetten is een scherp en compleet aanbod van diensten nodig.
- Gemeenten geven steeds vaker aan dat zij in willen zetten op de realisatie van stads-distributiehubs als flankerende maatregel bij de invoering van ZE Zones. Tegelijkertijd ontbreekt het hen vaak nog op een goede visie en bieden ze ook nog te weinig ruimte (juist ook fysiek) aan deze initiatieven.
- Gebrek aan beschikbare ruimte in steden vraagt om slimme en creatieve oplossingen waar meerdere functies gecombineerd kunnen worden. Logistiek vastgoedontwikkelaars beginnen hierop in te spelen en kunnen bijdragen aan het realiseren van vastgoedconcepten die optimaal ingericht zijn voor hun stadslogistieke functie en tevens ruimte bieden voor andere functies. Ook zij lopen echter aan tegen gebrek aan ruimte in steden, zowel fysiek als qua bestemmingsplannen.
Onder invloed van corona maakt online shoppen een ongekende groei door, hetgeen leidt tot een groei van stadsdistributiecentra dicht bij de consument. Uit onderzoek van Buck Consultants International blijkt dat er 186 van zulke locaties zijn in Nederland, met nog eens 34 in de pijplijn. De groei van stadslogistieke hubs is nog lang niet voorbij. Met name in het segment city hubs van 5.000-10.000 vierkante meter zit nog forse groei, gevolgd door stadsregionale dc’s van meer dan 20.000 vierkante meter.
