Explosieve goei XXL-dc’s in logistieke hart van Europa

Het coronavirus heeft niet gezorgd voor een lockdown in de logistiek vastgoedmarkt. Na de eerste schok werd de draad al snel weer opgepakt en trekt de vraag naar XXL-distributiecentra – met name vanuit de food en e-commerce- weer flink aan. Niet alleen in Nederland, maar ook bij onze buren: in België en Duitsland zijn grote panden weer volop in aanbouw. Bedrijven willen met deze mega panden zo dicht mogelijk bij de consument zitten. Maar dat wordt steeds lastiger, want ruimte wordt steeds schaarser. 

Deze conclusie trekken Buck Consultants International en de Duitse consultancy branchegenoot Bulwiengesa in een recent verschenen white paper over de groei van mega-dc’s in wat wordt genoemd het ‘logistieke hart van Europa’.

Dilemma: zoektocht ideale locatie

Om maar gelijk tot de conclusie te komen van deze whitepaper: De twee consultancybureaus verwachten dat bedrijven door de toenemende vraag naar XXL-dc’s bij de selectie van de voor hun ideale locaties – het liefst zo dicht mogelijk bij grote steden - flink wat concessies zullen moeten doen. “De zoektocht naar een stabiele vestgingslocatie voor de toekomst is een complexe onderneming, waarvoor niet één klinkklare oplossing bestaat”, klinkt het.

424 mega-dc’s

De mega-dc’s zijn in de drie onderzochte landen de afgelopen vijf jaar als paddenstoelen uit de grond geschoten, constateren Buck en Bulwiengesa in hun white paper. In de periode 2013 tot en met 2019 registreerden beide consultants in hun beide databases de aankondiging of bouw van 424 mega-dc’s van meer dan 40.000 vierkante meter. Bij elkaar kwam er in het logistieke hart van Europa zodoende 28,9 miljoen vierkante meter aan magazijnvloerruimte bij, aldus de opstellers van de white paper. Duitsland bouwde de meeste XXL-dc’s met 285 nieuwe panden. In Nederland verrezen er 98 en in België 41.

Veel XXL-dc’s in Brabant en Limburg

 In Nederland is de provincie Noord-Brabant met 34 XXL-distributiecentra de meest populaire vestigingsplaats voor XXL-dc’s, gevolgd door Limburg (21), Zuid-Holland (20), Gelderland (7) en Noord-Holland (6). Groningen en Drenthe zijn het minst geliefd, zij verwelkomden geen enkel XXL-dc in de onderzochte periode. In België is Antwerpen met 12 mega-distributiecentra gewild, gevolgd door de provincies Oost Vlaanderen, Limburg, Luik en Vlaams Brabant. De Duitse favoriet is de deelstaat Noord-Rijn Westfalen (68 XXL-distributiecentra), gevolgd door Nedersaksen, Beieren, Hessen Baden-Württtemberg.

Wat zijn de groeifactoren?

Volgens de opstellers van de whitepaper is de vraag naar logistiek vastgoed in de vijf jaar voorafgaand aan de huidige coronacrisis fors toegenomen. Als belangrijkste redenen noemen de onderzoekers:

1. de florerende pré-corona economie, die leidde tot meer vraag naar in zowel de zakelijke als de consumentenmarkt;
2. de groei van e-commerce, hetgeen leidde tot meer vraag naar specifieke e–fulfilment centers (EFC) met allerlei extra faciliteiten, zoals bijvoorbeeld verpakken en retourlogistiek; 3
3.  de groeiende wereldhandel, waardoor er bij Amerikaanse en Aziatische multinationals behoefte ontstaat aan Europese distributiecentra;
4. de lage rente, waardoor het voor beleggers attractief is om te investeren in (mega)-dc’s, zie ook pagina 4 van dit online magazine met daarin een overzicht van de belangrijkste buitenlandse beleggers die volop investeren in Nederlands logistiek vastgoed.

Complex vraagstuk

Een belangrijke groeifactor van het aantal XXL-distributiecentra vormt zoals gezegd de snelle groei van e-commerce en foodsector. In de praktijk blijken er zoals gezegd volgens de opstellers van deze whitepaper veel obstakels te zijn om grote distributiecentra te vestigen vlakbij eindgebruikers. De enorme concurrentie bij het verwerven van geschikte locaties – speciaal in de grote steden – betekent in de praktijk dan ook vaak dat er compromissen moeten worden gesloten bij de locatiekeuze. Het vinden van een geschikte vestigingsplaats voor een XXL-dc wordt dan ook een steeds complexer vraagstuk.