Het nieuwe logistiek vastgoed bedrijf Intospace wil een nieuwe norm neerzetten door de maatschappelijke waarde van mega-distributiecentra te vergroten en daarmee een antwoord te geven op de verdozingsdiscussie. “Met deze aanpak willen we afscheid nemen van het aloude principe dat logistiek vastgoed wordt ontwikkeld voor een eindbelegger”, zegt Tim Beckmann, ceo van Intospace.

Beckmann zegt begrip te hebben voor de toenemende zorg vanuit de maatschappij over de verdozing van Nederland. “De zorgen zijn terecht. Daarom is een debat noodzakelijk over betere inpassing van logistieke centra in het landschap en meer maatschappelijke waarde. Als we dat als sector kunnen realiseren, kunnen we ook tot oplossingen komen binnen deze discussie', een onlangs verzelfstandigd onderdeel van investeringsmaatschappij Somerset Capital Partners uit Oisterwijk.

Grote tekorten arbeidsmarkt

Tijdens een recente talkshow van makelaarsorganisatie NVM ontvouwde Beckmann in gesprek met Jeroen Pauw, de toekomstvisie van Intospace op de logistiek vastgoedmarkt. “Waar wij ons juist tegen willen verzetten, is het veelgehoorde verhaal dat het straf is om in een distributiecentrum te werken”, stelde Beckmann onder meer. Daarom is het belangrijk volgens de Intospace ceo dat de logistieke gebouwen een stuk aantrekkelijk worden gemaakt. “Hard nodig zeker als wordt gekeken naar de huidige arbeidsmarkt. In 2030 hebben we in Nederland een half miljoen mensen tekort op de arbeidsmarkt. Voor iedere werkgever geldt dan ook dat je hoe dan ook aantrekkelijk moet blijven voor zowel je huidige als ook nieuwe werknemers.”

We moeten veel meer gaan nadenken hoe we meerdere functies in een distributiecentrum bij elkaar kunnen brengen”

Van mono- naar multifunctionaliteit

Dat de opzet van distributiecentra anders moet, komt volgens Beckmann, die een verleden heeft bij logistiek dienstverlener Kuehne + Nagel, voort uit de verdozingsdiscussie die op dit moment heftig wordt gevoerd. “Bij de ontwikkeling van distributiecentra wordt tot op heden vooral gekeken naar mono-functionaliteit met andere woorden je bouwt een pand met één functie ergens in een weiland. We moeten echter veel meer gaan nadenken hoe we meerdere functies in een distributiecentrum bij elkaar kunnen brengen. Denk bijvoorbeeld aan de opzet van een campus waar meerdere bedrijven in zijn gevestigd en waarin innovaties kunnen plaatsvinden in combinatie met ook recreatie mogelijkheden en grote daktuinen, waardoor het niet alleen een prettige werkplek wordt maar tegelijk ook om te zijn en te verblijven.”

Vast onderdeel samenleving

Volgens Beckmann brengt zijn bedrijf Intospace deze nieuwe visie al in de praktijk bij twee recent opgestarte projecten een aan de A9 in Badhoevedorp en op Schiphol Trade Park in Hoofddorp. Beckmann zei hierover tijdens de NVM-bijeenkomst: “Als je als een van de grootste ontwikkelaars van Nederland roept dat het anders moet en dat er andere concepten moeten komen dan ben je ook verplicht om actie te ondernemen. We laten met deze projecten zien dat er beweging in de markt komt want iedereen erkent dat er anders moet worden nagedacht over de wijze waarop we als ontwikkelaars logistiek vastgoed willen realiseren. Ik ben ook van mening dat er veel beter moet worden gekeken hoe logistiek als sector een vast onderdeel kan gaan uitmaken van onze samenleving. Denk daarbij het toevoegen van meer functionaliteiten aan een groepje van gebouwen door er bijvoorbeeld een innovatiecampus van te maken.”

Nieuwe visie op cityhubs

Opmerkelijk tijdens het gesprek met Jeroen Pauw is dat Beckmann voor de verre toekomst zich afvraagt af of ieder bedrijf nog wel zijn eigen distributiecentrum moet hebben, vooral met in het achterhoofd de huidige hoge vraag naar opslagruimte rondom met name steden. “We spreken nu partijen die op zoek zijn naar een locatie aan de rand van een stad, maar daarbij wel heerlijk aangeven dat zij die locatie eigenlijk maar twee uur per dag gaan gebruiken. Daar liggen nog echt hele grote kansen en kun je je dus afvragen of er wel behoefte is bij bedrijven aan een eigen pand in de buurt van een stad, maar dat is nog een vergezicht.”

Perverse prikkels tegengaan

Beckmann erkende verder dat er binnen het logistiek vastgoed aan bedrijven ‘veel perverse prikkels worden gegeven’ om huurcontracten te ondertekenen voor pakweg tien jaar. “Dat gaat over heel veel geld. Ik ben van mening dat we daar maar eens mee moeten stoppen en het geld beter kunnen investeren in grootschalig innovatie-onderzoek, zodat er samenwerking kan plaatsvinden op het gebied van energie-transitie, techniek, ruimtelijke ordening en landschappelijke inpassing. Als we dat goed kunnen oppakken dan heb ik geen bonus meer nodig om partijen te verleiden om bij ons te komen huren dan staan ze echt bij ons in de rij."